Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, a realização de um sonho. Representa estabilidade, segurança e a conquista de um patrimônio. Mas o que poucas pessoas sabem é que comprar e pagar o imóvel não é o mesmo que se tornar o proprietário legal.

Esse é um erro mais comum do que parece e pode gerar sérias consequências jurídicas.

Foi o que aconteceu com uma cliente que nos procurou em 2025 e a história dela serve de alerta para todos que acreditam que “depois resolvem a papelada”.

O caso: a compra que não virou propriedade

Em 2022, nossa cliente comprou um imóvel de uma empresa sólida e tradicional no mercado.

O contrato particular foi assinado, o pagamento foi feito integralmente e ela passou a morar no imóvel.

Por confiar na reputação da empresa, ela acreditou que não haveria problemas em deixar a escritura pública e o registro para depois. Afinal, a negociação tinha ocorrido de boa-fé, e a vendedora era reconhecida no mercado imobiliário.

Três anos depois, em 2025, ao tentar regularizar a propriedade, veio a surpresa: o imóvel constava com indisponibilidade judicial devido a um processo movido contra a empresa vendedora.

Mesmo tendo quitado o valor e morado no imóvel por anos, legalmente ela não era proprietária. O bem ainda estava em nome da empresa e poderia ser atingido por dívidas ou bloqueios judiciais.

Essa situação, infelizmente, é mais comum do que se imagina.

O que o comprador precisa entender sobre a transferência de imóveis

No direito brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere com o contrato particular de compra e venda.

Ela só se concretiza com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” (Art. 1.245, CC).

Em outras palavras, sem escritura e sem registro, o comprador não é dono de fato nem de direito. Ele tem apenas um compromisso contratual, que o protege parcialmente, mas não o torna proprietário perante terceiros.

Isso significa que, se o vendedor entrar em processo judicial, falir ou tiver bens bloqueados, o imóvel pode ser atingido, mesmo que o comprador já o tenha pago integralmente.

Os riscos de não formalizar a compra

Deixar de fazer a escritura e o registro pode trazer uma série de prejuízos. Entre os principais riscos estão:

1. Bloqueio judicial ou penhora: o imóvel pode ser incluído em ações de cobrança, falência ou execução movidas contra o antigo proprietário.
2. Impossibilidade de revender ou financiar: sem o registro, o imóvel não pode ser usado em financiamentos, nem vendido legalmente.
3. Perda do imóvel: em situações extremas, o comprador pode perder a posse e o investimento feito.
4. Custos extras e ações judiciais: a regularização posterior pode exigir pagamento de custas processuais e cartorárias elevadas.
5. Impedimento de inventário ou partilha: se o comprador falecer antes da transferência, o bem será reconhecido como parte do seu patrimônio a ser inventariado.

No caso da nossa cliente, foi necessário ajuizar uma ação judicial para proteger o seu direito ao imóvel, algo que poderia ter sido evitado com orientação especializada no momento da compra.

A diferença entre contrato particular, escritura e registro

Muitas pessoas confundem esses três documentos. Veja como cada um funciona:

• Contrato particular de compra e venda: é um acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. Serve apenas como prova de intenção e pagamento.

• Escritura pública: é o documento lavrado em cartório que formaliza a transferência. É obrigatória quando o valor do imóvel é superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis: é o passo final e mais importante. Somente com o registro o comprador se torna, de fato, o proprietário legal.

Sem o registro, o imóvel continua pertencendo ao vendedor, mesmo que o comprador já more nele e tenha pago tudo.

Como garantir segurança jurídica na compra de um imóvel

Evitar esse tipo de problema é simples quando há planejamento e orientação adequada.

Veja as principais medidas preventivas:

1. Faça uma análise jurídica antes de comprar

Antes de assinar qualquer contrato, é fundamental que um advogado especializado em Direito Imobiliário analise a documentação. Isso inclui:

• Certidões negativas do vendedor;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Histórico da cadeia dominial;
• Verificação de ações ou restrições judiciais.

Essa análise é conhecida como due diligence imobiliária e serve para identificar riscos antes que o comprador assuma um compromisso.

2. Formalize a escritura pública

A escritura é o documento que dá validade legal à transação. Ela deve ser feita em cartório de notas e assinada pelas partes.

Com a escritura em mãos, o comprador deve recolher o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e seguir para o registro no cartório de imóveis competente.

3. Registre o imóvel imediatamente

O registro é o ato que transforma o comprador em proprietário de direito. Sem ele, a compra não é oponível a terceiros e o imóvel continua em nome do vendedor.

Registrar o imóvel é a etapa mais importante e, muitas vezes, a mais negligenciada.

4. Mantenha todos os documentos organizados

Guarde cópias do contrato, comprovantes de pagamento, certidões e a matrícula atualizada em local seguro. Esses documentos serão essenciais em qualquer questionamento futuro.

5. Não confie apenas na reputação do vendedor

Mesmo empresas consolidadas podem enfrentar problemas financeiros ou processos judiciais. A confiança é importante, mas deve ser acompanhada de verificação documental rigorosa.

Exemplo prático

Imagine que você compre um apartamento de uma construtora conhecida. Tudo é pago corretamente, mas você deixa para “resolver a escritura depois”.

Dois anos mais tarde, a construtora entra em processo de execução fiscal e todos os imóveis em seu nome são bloqueados. O seu apartamento, que ainda consta na matrícula da empresa, é incluído na indisponibilidade.

Mesmo que você comprove o pagamento, o processo de liberação será longo e custoso. Situações como essa ocorrem com frequência e sempre poderiam ser evitadas com um simples registro.

A lição que fica

Comprar um imóvel é uma conquista importante, mas exige atenção a detalhes que muitos ignoram. O pagamento não é suficiente. Somente a escritura pública e o registro garantem a propriedade legal.

Negligenciar essa etapa pode transformar um sonho em uma dor de cabeça judicial. Por isso, antes de fechar qualquer negócio, procure orientação jurídica especializada.

Um advogado imobiliário analisa os riscos, orienta sobre cada passo e garante que o investimento seja seguro, evitando prejuízos no futuro.